Ekonomický rozvoj v České republice umožnil rozvoj podnikání v řadě oblastí, včetně podnikání v realitách. Vyhlídka ekonomického prospěchu přilákala do realitního oboru nejen zájemce s dobrými profesními předpoklady a etickými zájmy. Zvyšující se konkurence v oblasti, kde se často jedná o značné objemy majetku a tudíž i velkou odpovědnost, začala i v tomto oboru vytvářet skupiny na různé odborné úrovni. Legislativně není v současné době přístup do tohoto oboru podnikání omezen.
Velký výběr nutí k zamyšlení, jak se zviditelnit, jak dát potenciálnímu klientovi najevo, že služby realitní kanceláře jsou lepší než konkurenční. Kromě referencí či začlenění do obchodních sítí či sdružení lze pro prokazování profesní odbornosti využít certifikace podle mezinárodní normy ČSN EN ISO/IEC 17024. Certifikace je dokladem odborné úrovně konkrétních makléřů, není tedy pouhým firemním oprávněním, za nímž může být skryta velmi rozdílná úroveň pracovníků.
Akreditovaný certifikační orgán pro certifikaci realitních makléřů zřízený Vysokou školou ekonomickou v Praze nabízí své služby právě těm, kteří mají potřebu dokázat nejen sami sobě, ale zejména své konkurenci a svým klientům, že právě oni patří ke špičce v oblasti poskytování služeb realitních kanceláří v České republice.
Co přináší nový realitní zákon?
Nový zákon o realitním zprostředkování byl vyhlášen ve Sbírce zákonů pod číslem 39/2020. Je třeba počítat s tím, že zákon o realitním zprostředkování se dotýká všech, kdo působí na realitním trhu a do určité míry ovlivní i jeho fungování. Zákonodárce vnesl určitou nejasnost už do samotného nabytí účinnosti, když retroaktivně stanovil datum 1. 1. 2020. S účinností zákona je však třeba počítat od 3. 3. 2020.
Základní pojmy zákona
Zákon o realitním zprostředkování a o změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů, označuje za realitního zprostředkovatele každého, kdo jako podnikatel poskytuje službu s cílem zprostředkovat uzavření tzv. realitní smlouvy. Tou je kupní smlouva nebo smlouva o převodu práva, s nímž je spojeno oprávnění užívat nemovitost (zejména tzv. koupě družstevního bytu).
Realitním zprostředkováním je pak vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem, a obvykle také:
-- poskytnutí inzertní služby,
-- posouzení stavu nemovitosti a návrh nabídkové ceny,
-- marketing,
-- zajištění prohlídky,
-- obstarání stavebně technické dokumentace,
-- zprostředkování poskytnutí právních služeb,
-- zprostředkování související úschovy.
-- Nároky na realitní zprostředkovatele
Realitní zprostředkovatel, včetně právnické osoby, musí být v první řadě bezúhonný. Nesmí tedy být pachatelem úmyslného trestného činu nebo nedbalostního trestního činu souvisejícího s realitním zprostředkováním.
Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit klientům újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Minimem pojistného plnění pro jednu pojistnou událost je částka 1.750.000,- Kč (resp. 3.500.000,- Kč pro případ dvou a více pojistných událostí v jednom roce).
Podrobně se definují rovněž požadavky na odbornou způsobilost realitních zprostředkovatelů, a to prostřednictvím potřebného vzdělání a praxe v oboru. Odborně způsobilé budou muset být rovněž osoby vykonávající svou činnost pro realitní kanceláře jako tzv. OSVČ, přičemž zde jsou požadavky zákona o něco mírnější.
Podstatné je, že realitní činnost nebude nadále živností volnou (výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona), ale živností vázanou.[1] Přechodná ustanovení počítají s obdobím 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti nového zákona k doložení stanovených podmínek živnostenskému úřadu.
Povinnosti realitních zprostředkovatelů
Povinností realitního zprostředkovatele je, aby ohledně své činnosti uzavřel s každým klientem písemnou smlouvu o realitním zprostředkování na samostatné listině obsahující zákonem stanovené náležitosti. Nesplňuje-li tato smlouva zákonné požadavky, klient je oprávněn dovolat se její neplatnosti (nikoli však realitní zprostředkovatel).
Realitní zprostředkovatel je povinen předat klientovi výpis z veřejného seznamu (katastru nemovitostí) k předmětu realitního zprostředkování (bytu, domu nebo jiné nemovitosti), a to nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.
Součástí zákonných požadavků na realitní zprostředkovatele je také jejich informační povinnost. Klientům jsou povinni poskytnout informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Rovněž je realitní zprostředkovatel povinen úplně informovat o svojí provizi.
Úschova finančních prostředků
Zjevnou snahou zákonodárce bylo, aby realitní zprostředkovatelé neposkytovali v rámci svojí činnosti úschovu peněz – kupní ceny za převáděnou nemovitost. Podstatné je, že zákon zakazuje, aby službu úschovy peněžních prostředků realitní zprostředkovatelé klientům nabízeli.
Pouze v případě, že klient o tuto službu písemně požádá na samostatné listině, může zprostředkovatel úschovu realizovat. Ovšem za poměrně přísně stanovených podmínek, mezi které patří zejména:
písemná smlouva o úschově,
uložení peněz na samostatný bankovní účet (tj. zvlášť pro každou úschovu) vedený na jméno realitního zprostředkovatele,
informování banky, že finanční prostředky jsou majetkem třetí osoby,
záznam v evidenci úschov.
Kontrola a přestupky
Kontrolu činnosti realitních zprostředkovatelů mají dle nového zákona na starosti zpravidla živnostenské úřady. Za neplnění povinností stanovených zákonem o realitním zprostředkování jsou vymezeny skutkové podstaty přestupků. Spáchání přestupků je sankcionováno pokutami až do výše 1.000.000,- Kč. Projednání přestupků probíhá před živnostenskými úřady.
Závěr
Zákon o realitním zprostředkování dopadá na realitní kanceláře jak ve veřejnoprávní rovině v souvislosti se změnou pojetí činnosti realitního zprostředkování, tak i v rovině soukromoprávní ve vztahu k zájemcům. Nevyhnutelně si proto budou muset dotčené osoby zajistit potřebná oprávnění a zároveň i uzpůsobit celou smluvní dokumentaci zákonným požadavkům. Zda však nová právní úprava skutečně změní nízkou důvěru v realitní služby, jak je popisována v důvodové zprávě, ukáže až praxe.
(1)
Tak mate přehled co Nás čeká ?
Rad poradím a přímám i kritiku.
Váš Martin Werner
Deutsch, English Version for Expats Please send Email or give me a call.
https://www.facebook.com/Real-Estate-Martin-Werner-708253893298970
(c) 2021 Martin Werner Real Estate
Komentáře
Okomentovat